1 - Se eu solicitar um financiamento de R$ 120.000,00 para construir uma casa, poderei vendê-la depois de pronta e com o dinheiro quitar o financiamento? (Jean Carlo - Curitiba / PR)2 - Pretendo investir em um apartamento na zona sul de São Paulo. Apesar do prédio estar na fase de pré-lançamento, receio que mesmo comprando na planta os preços já estejam inflacionados e com poucas expectativas de valorização no futuro. Qual é o panorama de retorno no investimento para quem atualmente está comprado um imóvel na planta? (Priscila - São Paulo / SP)3 - Pretendo criar um fundo, ou uma empresa, pra comprar e vender imóveis com recursos próprios e principalmente com recursos de terceiros. Qual o melhor modelo para iniciar este negócio? É melhor criar um fundo geral ou fundos por cada um dos imóveis negociados? (joão Gabriel - São Paulo / SP)4 - Qual a melhor forma de se investir em imóvel sem ter o recurso necessário: financiamento ou consórcio? (Eder - São José dos Pinhais / SP)5 - Qual o prazo para retorno do investimento e em que tipo de imóvel devo investir? (Raquel P.Sanches - São Paulo / SP)1 - Se eu solicitar um financiamento de R$ 120.000,00 para construir uma casa, poderei vendê-la depois de pronta e com o dinheiro quitar o financiamento? (Jean Carlo - Curitiba / PR)Eduardo Fleury, consultor tributário do escritório Monteiro, Neves e Fleury Advogados: você pode fazer um financiamento junto ao banco e dar em garantia um imóvel. Em geral esta garantia será do tipo hipotecária, embora existam outros formatos, como a alienação fiduciária do imóvel. Após a construção, há a possibilidade da venda na qual poderemos ter duas soluções para o financiamento:
a) A transferência da dívida para o adquirente, através de um refinanciamento;
b) Solicita-se ao agente financeiro o cálculo para a quitação da dívida, no ato do recebimento do dinheiro da venda já se faz a quitação do financiamento, desta forma, o imóvel ficará desonerado para o adquirente. Destaca-se que, atualmente, este formato está se tornando muito comum.
2 - Pretendo investir em um apartamento na zona sul de São Paulo. Apesar do prédio estar na fase de pré-lançamento, receio que mesmo comprando na planta os preços já estejam inflacionados e com poucas expectativas de valorização no futuro. Qual é o panorama de retorno no investimento para quem atualmente está comprado um imóvel na planta? (Priscila - São Paulo / SP)João Crestana, presidente do Secovi-SP: não vemos o porquê do receio. O mercado imobiliário nos últimos anos teve seus preços reprimidos e apesar de estarmos iniciando um ciclo virtuoso, a forte concorrência de hoje não permite sobrevalorização dos imóveis em lançamento. Mesmo assim, sugerimos ampla pesquisa de preços antes da aquisição, e comparação de preços entre imóveis usados na região de sua preferência, ponderando na sua decisão a sensível diferença existente entre ambos.
3 - Pretendo criar um fundo, ou uma empresa, pra comprar e vender imóveis com recursos próprios e principalmente com recursos de terceiros. Qual o melhor modelo para iniciar este negócio? É melhor criar um fundo geral ou fundos por cada um dos imóveis negociados? (joão Gabriel - São Paulo / SP)Eduardo Fleury, consultor tributário do escritório Monteiro, Neves e Fleury Advogados : a melhor forma de investir através de fundo na área imobiliária, seja como mero aplicador ou como investidor profissional, é utilizar o chamado Fundo de Investimento Imobiliário regulamentado pela Lei no 8.668/93 e pelas INs CVM 205 e 206/94 e tendo as seguintes características:
- Destinase ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, tais como construção de imóveis, aquisição de imóveis prontos
- Administração deve ser realizada por Instituição Financeira inclusive corretoras de valores
- A grande vantagem é que o fundo por não se equiparar a Pessoa Jurídica não paga tributos, apenas na distribuição é que poderia haver a incidência (vide observação a seguir)
- Grande Vantagem: ISENÇÃO DO IRPF dos rendimentos distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliários cujas quotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado e desde que:
a) será concedido somente nos casos em que o Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 (cinqüenta) quotistas
b) não será concedido ao quotista pessoa física titular de quotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das quotas emitidas pelo Fundo de Investimento Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
4 - Qual a melhor forma de se investir em imóvel sem ter o recurso necessário: financiamento ou consórcio? (Eder - São José dos Pinhais / SP)João Crestana, presidente do Secovi-SP: hoje o acesso ao crédito para aquisição de imóvel está bastante facilitado. A exigência de poupança pessoal é de 20% ou até menos do valor do investimento. A grande diferença entre comprar um imóvel por financiamento ou consórcio está na necessidade do comprador, ou seja, se ele tem pressa em mudar, por motivos pessoais como casamento ou separação, por exemplo. Se o comprador tem tempo para "poupar" por meio do consórcio sem saber ao certo quando será contemplado com o imóvel, tudo bem . Porém, se tiver necessidade premente de um imóvel, o financiamento é a melhor opção.
5 - Qual o prazo para retorno do investimento e em que tipo de imóvel devo investir? (Raquel P.Sanches - São Paulo / SP)João Crestana, presidente do Secovi-SP: o mercado imobiliário inicia um ciclo virtuoso que, na nossa opinião, terá duração prevista de 5 a 10 anos ou mais. Nesses ciclos, segundo mostram as experiências de outros países, todo o mercado passará por uma valorização acima dos índices inflacionários e de outros investimentos em papéis. Essa valorização deverá atingir os diversos segmentos do mercado (terrenos, residenciais próprios, imóveis para locação etc.). Porém, não podemos precisar o "timing" dessa valorização. Lembramos que o investimento imobiliário é saudável para médio e longo prazos, assim não é recomendável para quem está procurando grandes ganhos em prazos curtos.
