A incorporadora paulista EZTec, especializada em imóveis residenciais de médio e alto padrão, foi só mais uma empresa do setor imobiliário a enxergar na bolsa o caminho mais fácil para atrair investidores e crescer. Até o momento de sua abertura de capital, em junho de 2007, outras 19 companhias do setor haviam feito seus IPOs nos dois anos anteriores. No prazo de meses, construtoras e incorporadoras tornaram-se onipresentes na Bovespa. Mas a euforia — pelo menos no caso de muitos investidores — foi passageira. Em pouco mais de 13 meses, as ações da EZTec, empresa imobiliária com um dos piores desempenhos no pregão, caíram 60%. As perdas, em maior ou menor escala, atingiram todo o setor. Em média, no período de 12 meses encerrado em 1o de agosto deste ano, a queda das ações foi de 34%. Um sinal de que, mais uma vez, os investidores podem estar cometendo o erro fatal de tratar diferentes como iguais. Dez analistas ouvidos por EXAME indicam cinco incorporadoras como boas alternativas de investimento justamente para esse momento de turbulência na bolsa. Nessa lista estão Cyrela, Gafisa, Rossi, MRV e PDG Realty. “São empresas consolidadas e, por isso, boas opções para os investidores em momentos de crise e indefinição”, diz Rafael Pinho, analista da empresa americana de investimentos BullTick Capital Markets. Por trás das indicações estão características em comum. Todas essas companhias atuam em várias regiões do país e contam com uma grande quantidade de terrenos, o que abre a perspectiva de mais lançamentos e, portanto, de receitas maiores nos próximos meses.

As ações da paulista Cyrela, uma das maiores incorporadoras do país, valorizaram-se quase 200% desde a abertura de capital, em setembro de 2005. A empresa não passou imune às recentes turbulências do mercado. Seus papéis perderam 22% do valor nos últimos três meses. Em parte por isso mesmo, os analistas enxergam períodos de alta daqui para a frente. A perspectiva é de alta de 65% nos próximos 12 meses. Em junho, a Cyrela protagonizou a primeira transação entre incorporadoras de capital aberto ao anunciar a compra da concorrente Agra. Com isso, aumentou em cerca de 50% seu estoque de terrenos e acrescentou ao portfólio áreas localizadas no Nordeste, região na qual a companhia praticamente não atuava. A compra da Agra também levou a Cyrela a assumir a liderança isolada do setor na Bovespa, com valor de mercado de cerca de 9 bilhões de reais — a segunda maior no ranking, a MRV, vale pouco mais da metade. “A Cyrela saiu na frente no processo de consolidação desse setor, que deve se intensificar nos próximos meses”, diz Valmir Celestino, gestor de renda variável do banco Safra. Além disso, os números divulgados pela companhia neste ano surpreenderam. Os lançamentos de empreendimentos atingiram quase 3 bilhões de reais no primeiro semestre, 209% mais que o volume no mesmo período de 2007.

A enorme demanda por imóveis populares é o grande trunfo e o maior atrativo da mineira MRV, incorporadora que atua nesse mercado desde a década de 80. “Hoje, voltar-se para o público de baixa renda não é mais novidade, mas a MRV chegou antes e é bastante rentável”, diz Rafael Pinho, da BullTick. No caso da carioca PDG, os analistas destacam seu modelo de negócios. A companhia, com faturamento de 563 milhões de reais em 2007, investe em 14 empresas do setor imobiliário — entre construtoras, incorporadoras e corretoras, uma delas na Argentina. Com isso, consegue diversificar a atuação e diminuir seus riscos. A Gafisa é lembrada como a companhia com a gestão mais profissional do setor. Um dos motivos é o fato de ter entre seus sócios o bilionário americano Sam Zell, um dos maiores investidores imobiliários do mundo.

Entre as cinco ações recomendadas pelos analistas ouvidos por EXAME, a Rossi é a que tem maior potencial de valorização — a previsão é de alta de cerca de 90% nos próximos 12 meses. A razão não está nos resultados da empresa — faturamento de 770 milhões de reais e lucro de 131 milhões de reais no ano passado —, e sim em seu péssimo desempenho na bolsa, o que deixou a ação barata. Só neste ano, a queda nos papéis da Rossi foi de quase 50%. As cotações começaram a despencar em fevereiro. Na época, a empresa decidiu cancelar uma oferta de ações que tinha como objetivo levantar recursos para ser utilizados no lançamento de imóveis. Na leitura dos investidores, isso significou quebra de confiança. “Os analistas começaram a questionar a capacidade de entrega da Rossi, e as ações foram penalizadas além da medida”, diz Marcelo Bernabé, gestor de renda variável do Unibanco.

Uma das lições para quem sofreu com a recente perda com os papéis do setor de imóveis é evitar o efeito manada. Com o crescimento desse mercado, os investidores correram para aplicar em praticamente todas as ações desse setor. O resultado foram altas recordes nos IPOs. Meses depois, quando ficou claro que algumas empresas abertas não entregariam o crescimento prometido, vieram a decepção e a queda nas cotações. “O lado positivo dessa história é que, passada a euforia inicial, se tornou possível saber quais são os bons negócios do setor”, diz Jorge Ricca, responsável pelos fundos de ações do Banco do Brasil, que acabou de lançar um fundo voltado para o setor imobiliário.